"집값이 오르든 떨어지든 실거주 한 채는 있어야 한다." "언제라도 실거주 한 채는 사는 게 맞다." 대부분의 부동산 전문가들이 하는 말이다. 내 집 마련이 주는 안정감이 있고 등락이 있더라도 길게 보면 집값은 결국 우상향 한다는 이유에서다. 정부 정책이 1주택자가 아닌 2주택 이상 다주택자를 대상으로 하는 것도 같은 이유다. 1주택=실수요로 보는 것이다. 그러나 김기원 리치고 대표는 "지금은 실거주 한채까지 팔아야 할 때"라고 말했다. 2030세대 영끌족들 대부분이 집값의 절반 가량을 대출 받아 내 집 마련을 한 상태에서 대세하락장이 시작되고 금리가 오르면 더이상 버틸 수 없는 때가 올 거라는 것. 김 대표는 "당분간 반전세로 거주하면서 여유자금으로 달러를 매입하는 등 리스크 를 헷징하고 1~2년 후에 올 최적의 기회를 다시 잡으라"고 권했다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.

▶이소은 머니투데이 기자
지난 촬영 때 대표님께 엄청난 얘기를 들었습니다. 지금 살고 있는 실거주 한 채도 팔아라 이렇게 말씀하셨잖아요. 제가 그런 얘기는 지금까지 처음 들어와서 굉장히 쇼킹했는데 왜 그렇게 분석하고 계신지 한 번 들어보고 싶습니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
다양한 데이터로 봤을 때 예를 들면 소득 대비. 실제 사용가치인 전세 대비. 그 다음에 물가 대비. 지금 물가가 많이 오르고 있잖아요? 그래서 물가가 올라가는 거 대비해서 아파트 가격이 또 얼마나 올라가는지를 데이터로 다 측정을 했어요. 제가 투자자로서는 굉장히 보수적인. 쫄보 투자자예요. 그러다보니까 많은 데이터를 가지고 비교해보고 싶은 거죠.

무엇보다 지금은 투하량 대비해서. 시중에 풀린 전체 투하량 증가 속도보다 아파트가격이 올라가는 속도가 너무 커요. 최소한 20~40%. 정말로 심한 지역은 50% 가까이도 떨어질 수 있다고 데이터는 이야기하고 있어요. 이게 뭐 1년 안에 그렇게 떨어질지. 아니면 4, 5년 안에 그렇게 떨어질지는 모르죠. 왜냐하면 경제축이 오르냐, 안 오르느냐에 따라 달렸으니까. 근데 중요한 거는 데이터는 지금 엄청난 경고를 하고 있습니다.

이런 상황에서 나는 내 전 재산이에요. 집이. 그냥 10억이라고 해볼게요, 계산하기 쉽게. 자, 10억이 3, 40% 떨어지면 얼마가 되는 거예요? 10억짜리 집이 6, 7억이 돼도 괜찮다? 여기에 또 뭐가 있을까요? 대출이 있겠죠. 주식은 내 투자 원금 계산하기가 쉬워요. 내가 주식시장에 넣은 돈밖에 없으니까. 근데 부동산은 실제 들어간 내 돈도 있고. 대출도 있고. 거기에 이자도 있습니다. 전세담보대출이나 주택담보대출이나 똑같은 게, 원리금 균등분할 상환방식이라고 하는 거예요. 원금과 이자를 합해서 매월 똑같이 내는데 처음에는 이자가 거의 다예요. 원금은 까지는 건 거의 없어요. 만약에 내가 주택담보대출을 내가 5억을 받았어요. 내가 3년이나 5년 뒤에 이걸 갚으려고 하잖아요? 깜짝 놀라실 겁니다. 내가 갚아온 거 다 이자예요. 전부 다 이자입니다.

앞으로 짧으면 1, 2년? 길어도 한 4, 5년 안에 뭔가 하락충격파가 왔다. 그 돈 이자 낸 거는 그냥 다 매몰되는 거예요. 내 자산은 어디서 까지는 거예요? 순자산에서만 까지는 거죠? 거기다가 또 계속 뭐해야 돼요? 보유세도 내야죠. 아파트 가격이 멈추기만 해도 나는 매월 손해에요, 멈추기만 해도. 근데 30~40% 떨어지면 어떻게 돼요? 그, 손해 폭이 얼마나 크겠습니까? 내가 열심히 일해서 내가 1억, 2억도 10년 안에 지금 모을까 말까 한데. 불과 몇 년 사이에 3, 4억이 날라 간다? 이걸 어떻게 감당 하냐고요.

▶이소은 머니투데이 기자
내가 이 집에서 한 10년 살 생각이야. 실거주한 채로. 그렇다면 모든 전문가들이 얘기하는 것처럼 결국엔 우상향하기 때문에.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
만약에 10년 뒤에도 본전이 안 되면 어떻게 할 거예요? 그동안기회비용은 어떻게 할 겁니까? 그런 얘기하시는 분들은, 실제로 본인이 하락장을 안 겪어본 거예요. 내가 집을 갖고 있었는데 대출 좀 껴서 갖고 있었는데 20%, 30%씩 빠진 하락장을 안 겪어봤으니까 그런 얘기하시는 거라고.

대한민국 인구 이제 줄기 시작했죠? 앞으로 시간이 지나면 지날수록 대한민국 인구는 더 줄어들 거예요. 왜? 출산율이 지금 0.8명 밖에 안 돼요, 전 세계 최악입니다. 거기다가 대한민국은 지금 역사상 GDP 대비해서 가장 많은 부채를 가지고 있어요. 아파트값이 고평가된 것도 문제지만 대출이 너무 많은 것도 문제고 금리는 계속 올라가고 있고. 거의 IMF에 육박하는 난리가 날 수 있어요. 20, 30%가 아니라 40, 50% 떨어질 가능성도 없지 않아요. 왜? 한번 공포에 빠지면 진짜 난리가 나는 거예요.

IMF 이후로 처음으로 지금, 쌍둥이 적자가 나타나게 생겼잖아요. 외환보유액도 급속도로 감소하고 있습니다, 환율도 지금 계속 지금 올라가고 있죠? 얼마나 지금 더 상황이 심각해질 줄 아무도 모르는 이런 시국이기 때문에. 대다수의 분들이 잘 모르시잖아요. 사회 경험 많이 안 해보고 이런 자산시장의 이런 큰 등락을 경험해보지를 못했잖아요. 그러니까 이번에도 2030세대가, 정말 죄송한 말이지만 영끌 해서 총알받이 한 겁니다.

▶이소은 머니투데이 기자
그러면 1주택자들이, 대표님 말씀대로 판다. 그러면 얼마에.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
팔리는 가격이 팔아야죠. 팔리는 가격에. 매물이 지금 굉장히 많이 증가하고 있어요. 이미 내놔도 안 팔려요. 2021년 10월 9일에 제가 블로그에 딱 올렸습니다. 그, 하락변곡점이 이제 터졌다, 왔다. 빨리 팔아라. 사실 그때만 해도 5000만원~1억원만 낮춰도 팔렸단 말이에요. 근데 지금 벌써 하락변곡점이 왔고 꽤 많이 지금 시간이 지났고. 2022년 가을부터 2023년 초중반에는 본격적인 대세하락장, 하락변곡점이 아니라 본격적인 대세하락장. 이거는 뭐예요? 아무도 거들떠보지도 않는 거야. 아예 거들떠도 안 보는 엄청난 하락시장이 온다니까요.

▶이소은 머니투데이 기자
10억 아파트, 13억 됐는데 이거를 10억보다 밑으로 팔수는 없잖아요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
왜 못 팔아요? 지금 13억짜리가 반토막 나면 얼마예요? 6억5000만원. 40% 떨어져도 한 8억 되는 거죠? 근데 안 팔려, 문제는. 아무도 거들떠보지도 않아. 그렇게 가격이 내려가도 아무도 거들떠보지 않습니다. 그 기간 동안 내가 내야 되는 비용들. 이자. 세금. 이거 다 어떻게 할 거예요. 그리고 기회비용. 당장 현금화를 하면 이 돈으로 내가 뭔가를 또 할 수 있는 여지가 있잖아요. 저는 헷징을 달러로 하고 있는데, 모든 자산이 다 떨어질 때 올라가는 자산은 뭐예요? 달러잖아요. 이런 기회비용을 나름 찾을 수 있기 때문에 원래는 이만큼만 팔려고 그랬는데, 조금 더 팔아서 현금화를 더 시켜놓고. 좀 더 얻을 수 있는 그런 곳에 하고 있는 거죠.

▶이소은 머니투데이 기자
실거주 1채를 팔면 이제 전세를 살아야 되잖아요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
네. 전세도 위험해요. 매매가가 전셋값 밑으로 떨어질 수도 있어요. 전세를 하시고 전세보증보험을 가입을 하시거나, 그것도 싫다 그러면 반 전세를 하면, 조금 여유자금 생길 거잖아요. 이걸 가지고 내가 뭔가 할 수가 있잖아요. 예를 들면 뭐, 달러를 산다든가, 금을 산다든가. 뭔가 헷징를 할 수 있는 수단에 내 자산을 넣을 수 있는, 어느 정도의 자산 배분을 할 수 있는 여지가 생기잖아요.

▶이소은 머니투데이 기자
집을 팔고 무주택자로 반 전세를 살면서 이제 해야 될 건 뭘까요? 다시 집을 사기 위해서.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
일단은 현금비중을 좀 확보를 하고, 현금의 일부는 반드시 달러로 환전을 좀 하셨으면 좋겠어요. 달러는 언제 올라가요? IMF 때, 금리위기 때 올라갔습니다. 즉, 난리가 날 때, 달러가 올라가요. 난리가 날 때는 주식, 부동산 다 박살납니다. 자, 다른 자산이 다 박살날 때, 내 자산을 그나마 플러스되는 건 달러밖에 없는 거예요. 그러면 이거 손해 보면, 얘가 이익 얻죠? 그러면 어느 정도 좀 헷징이 되잖아요. 그런데 나는 한쪽으로 다 쏠려있어, 내 자산이. 주식이나 부동산, 위험자산으로 다 쏠려있어. 그렇기 때문에 일부 자산은 좀 헷징을 좀 하는 게 맞다.

중요한 거는 뭐냐 하면 주식투자를 하건 부동산투자를 하건 내가 예상을 해. 그래서 내 나름의 베팅을 해요. 근데 만약에 내가 예상한 거랑 다른 상황이 펼쳐질 수도 있잖아요. 그러면 내가 어떻게 될지를 상상을 해야죠. 저는 제가 나름 리스크에 대비해서 헷징을 하고 있지만. 만에 하나 별 이상 없이 이 정도에서 다시 주가도 올라가고, 환율도 안정되고, 부동산시장도 안정이 될 수 있어요. 그럴 가능성이 제로라고 제가 말씀드리는 게 아닙니다. 하지만 그런 상황이 펼쳐져도 저는 이상이 없어요. 괜찮아요. 뭐, 달러투자 해 놓은 거에서 좀 손해보고. 몇 가지 손해 보는 것들이 있지만 나머지 자산들은 또 오를 거기 때문에 문제가 없단 말이에요, 전체적인 자산은. 근데 지금 대다수의 분들, 특히나 2030세대 분들은 너무 한쪽으로 지금 포트폴리오 구조가 되어있다 라는 거예요. 이런 구조는 너무 지금 위험하다.

▶이소은 머니투데이 기자
반전세로 살다가 언젠간 또 집을.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
지금 10년, 20년 만에 올까 말까 한 엄청난 절호의 기회가 지금 오고 있다고 생각하거든요. 대다수 사람에게 최악의 시기란 건 뭐냐 하면, 그 기회를 잡을 수 있는 누군가한테는 엄청난 기회가 되는 겁니다. 투자의 기본은 싸게 사는 겁니다. 언제 싸게 살 수 있어요? 돈 좀 벌어볼려고 눈이 이제 뻘게져서 투자했던 분들이 도저히 참지를 못하고. 가격이 요 정도 떨어지면 그냥 버티는데, 더 많이 떨어지잖아요? 그럼 그때는 공포에 빠지는 거예요. 그러면 난리가 나서 막 내던진단 말이에요. 그럴 때 사는 게 가장 좋은 투자입니다. 그런 걸 잡으려면 돈이 있어야 되는 거고. 그런 기회가 저는 빠르면 1, 2년 안에 올 가능성을 상당히 높게 보고 있는 거죠.

▶이소은 머니투데이 기자
그러면 지금 팔고 1, 2년 후에 다시 사라, 이 말씀이신 거죠?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
다시 사는데 데이터를 보고 저평가 되어있는 지역을 그때는 용감하게 사는 거죠.

출연 김기원 대표, 이소은 기자
촬영 이상봉 PD, 김이진 PD
편집 이상봉 PD
디자인 신선용 디자이너